Liegenschaftssteuern28. September 2025

Ziel: Der Eigenmietwert soll auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene nicht mehr besteuert werden. Als Ausgleich sollen Kantone selbstgenutzte Zweitliegenschaften (z. B. Ferienwohnungen) besteuern dürfen.

Ausgangslage

Wer eine Liegenschaft (z. B. Haus, Wohnung) besitzt und selbst darin wohnt, zahlt eine Steuer auf den Eigenmietwert. Der Eigenmietwert ist ein Teil der Einnahmen, die bei einer möglichen Vermietung der Liegenschaft entstehen. Die Steuer auf den Eigenmietwert gilt für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften und wird von Bund, Kantonen und Gemeinden erhoben. Es gibt aber auch Ausgaben, die von den Steuern abgezogen werden können, wie z. B. verschiedene Zinsen. Es kann vorkommen, dass die Steuerabzüge höher sind als die Steuer, die man auf den Eigenmietwert zahlt.  

Die Liegenschaftssteuern sollen geändert werden. Dafür gibt es ein neues Bundesgesetz. Das Bundesgesetz ist mit einer Verfassungsänderung verknüpft. Diese unterliegt dem obligatorischen Referendum. Deshalb stimmen wir nun darüber ab. 
 

Was würde sich ändern?

Falls die Vorlage angenommen wird, treten sowohl das Bundesgesetz als auch die Verfassungsänderung in Kraft.  

Durch das Bundesgesetz wird der Eigenmietwert nicht mehr besteuert. Der Steuerabzug für Zinsen wird eingeschränkt. Unter anderem dürfen Personen nur noch bei ihrem ersten Hauskauf und während zehn Jahren einen Teil ihrer Zinsen von den Steuern abziehen.  

Die Verfassungsänderung erlaubt den Kantonen, neu eine spezielle Steuer (Sondersteuer) auf Zweitliegenschaften einzuführen. Diese Steuer gilt für Zweitliegenschaften, die vor allem von den Besitzer/-innen selbst genutzt werden, z. B. Ferienwohnungen. Ob und wie die Kantone diese Steuer erheben, ist ihnen selbst überlassen. Die Kantone dürfen auch den Gemeinden erlauben, diese Steuer einzuführen. 

Argumente der Befürworter/-innen

  • Die eingeschränkten Abzüge und die Einnahmen aus der Sondersteuer können die Verluste ausgleichen, die durch die aufgehobene Eigenmietwert-Besteuerung entstehen.
  • Können weniger Zinsen von den Steuern abgezogen werden, sinkt der Anreiz, sich langfristig hoch zu verschulden.
  • Personen ohne Schulden werden durch die Vorlage entlastet. Das betrifft vor allem Pensionierte.

Argumente der Gegner/-innen

  • Die Vorlage führt unter Umständen zu weniger staatlichen Einnahmen.  
  • Der Eigenmietwert muss beibehalten werden, sonst hilft die Änderung nur Eigenheimbesitzenden. Diese machen nur etwa ein Drittel der Schweizer Bevölkerung aus.  
  • Es ist unklar, ob die Einnahmen aus der Sondersteuer die Verluste ausgleichen, die durch die aufgehobene Eigenmietwert-Besteuerung entstehen. 
     

Welche Änderungen entstehen durch die Verfassungsänderung und das neue Bundesgesetz? 

Besteuerung Eigenmietwert 

Eigentümer/-innen eines Wohnobjekts (z. B. ein Haus oder eine Wohnung), müssen einen Eigenmietwert versteuern, wenn sie selbst darin wohnen.  

Der Eigenmietwert entspricht einem Teil der Einnahmen, die bei einer möglichen Vermietung des Wohnobjekts entstehen. 

Weil sie selbst darin wohnen, nehmen die Eigentümer/-innen mit ihrem Wohnobjekt keine Miete ein. Sie müssen aber auch keine Miete zahlen. Dadurch können sie Geld sparen. Deshalb wird der Eigenmietwert zum Einkommen hinzugezählt und so versteuert. 

Tritt die Vorlage in Kraft, wird die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft. 

Abzug Kosten für Liegenschaftsunterhalt 

Heute können die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden. Als Liegenschaftsunterhalt gelten Massnahmen, die nötig sind, um die Liegenschaft in Stand zu halten. Dazu zählen z. B. die Fassade streichen oder auch das Badezimmer sanieren.   

Tritt die Vorlage in Kraft, wird dieser Steuerabzug für Eigenheimbesitzende abgeschafft. Personen, die ihre Liegenschaften vermieten oder verpachten, können diese Kosten weiterhin von den Steuern abziehen. 

Abzug allgemeine Schuldzinsen 

Wer Geld ausleiht, zahlt in der Regel nicht nur den ausgeliehenen Betrag (Kredit) zurück, sondern auch Zinsen (Schuldzins). Die Höhe der Zinsen wird in Prozent des ursprünglichen Betrags ausgedrückt und unterscheidet sich je nach Zweck des Kredits. Zinsen müssen meistens in regelmässigen Abständen bezahlt werden. Einen Kredit gibt es z. B. für den Kauf einer Liegenschaft. In diesem Fall spricht man von einer Hypothek (Hypothekarzins). 

Heute ist es so, dass es für alle einen Steuerabzug für allgemeine Schuldzinsen gibt, insbesondere für Hypothekarzinsen. Wird die Vorlage angenommen, gilt der Steuerabzug für allgemeine Schuldzinsen nur noch für Personen, die ihre Liegenschaft vermieten oder verpachten, oder für Personen, die zum ersten Mal eine Liegenschaft in der Schweiz kaufen, um selbst darin zu wohnen. Für sie gelten aber besondere Bedingungen: Wer zum ersten Mal ein Haus in der Schweiz kauft, um darin selbst zu wohnen, darf während zehn Jahren einen Teil der Schuldzinsen von den Steuern abziehen. Im ersten Jahr nach dem Kauf beträgt der Höchstbetrag 10‘000 Franken für Ehepaare und 5000 Franken für alle anderen Steuerpflichtigen. Danach nimmt der Steuerabzug jedes Jahr um zehn Prozent des ursprünglichen Betrags ab. 

Abzug denkmalpflegerischer Arbeiten 

Wer ein Haus besitzt, welches unter Denkmalschutz steht, muss dieses auch dementsprechend in Stand halten. Wird die Instandhaltung von den Behörden gefordert oder mit ihnen abgesprochen, können die anfallenden Kosten auf Bundesebene von den Steuern abgezogen werden. Die Kantone entscheiden selbst, ob die Kosten auch von den kantonalen Steuern abgezogen werden können. 

An diesem Steuerabzug ändert sich nichts. 

 Abzug Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen 

Heute gibt es einen Steuerabzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Dazu zählt z. B. das Installieren einer Solaranlage auf dem Dach. Der Steuerabzug gilt für die Bundessteuer. Ob er auch für die kantonalen Steuern gilt, dürfen die Kantone jeweils selbst entscheiden. 

Tritt die Vorlage in Kraft, wird der Steuerabzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auf Bundesebene abgeschafft. Die Kantone dürfen bis 2050 weiterhin selbst entscheiden, ob die Kosten auch von den kantonalen Steuern abgezogen werden können. Ab 2050 gibt es den Steuerabzug auch auf Kantonsebene nicht mehr. 

Abzug Rückbaukosten bei einem Ersatzneubau 

Rückbaukosten sind Kosten für das Abreissen (Rückbauen) eines Gebäudes. Diese Kosten können unter zwei Bedingungen von den Steuern abgezogen werden:  

  1. Das abgerissene Gebäude war teilweise oder ganz ein Wohngebäude.
  2. Der Neubau befindet sich auf demselben Grundstück wie das abgerissene Gebäude und ist ebenfalls teilweise oder ganz ein Wohngebäude.

Der Steuerabzug gilt für die Bundessteuer. Ob er auch für die kantonalen Steuern gilt, dürfen die Kantone jeweils selbst entscheiden. 

Tritt die Vorlage in Kraft, wird dieser Steuerabzug auf Bundesebene abgeschafft. Die Kantone dürfen weiterhin selbst entscheiden, ob die Kosten auch von den Kantonalen Steuern abgezogen werden können. 

Steuerabzüge übertragen 

Auf Bundesebene und in manchen Kantonen können gewisse Steuerabzüge von einem Steuerjahr in das nächste Steuerjahr übertragen werden. Tritt die Vorlage in Kraft, können die Steuerabzüge auf Bundesebene nicht mehr ins nächste Jahr übertragen werden. Die Kantone dürfen weiterhin selbst entscheiden, ob es auch für die kantonalen Steuern gilt. 

Besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften 

Die Bundesverfassung (Artikel 127) legt fest, dass Steuern in der Regel nach den Grundsätzen «der Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit» erhoben werden müssen. Auch muss die Steuer die finanzielle Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person oder des steuerpflichtigen Unternehmens beachten. 

Tritt die Vorlage in Kraft, wird die Bundesverfassung an dieser Stelle ergänzt. Neu dürfen die Kantone bei der Besteuerung von selbstgenutzten Zweitliegenschaften von diesen Grundsätzen abweichen, sofern die Zweitliegenschaften nicht bereits von Bund und Kanton besteuert werden. Die Kantone dürfen somit also eine besondere Steuer für selbstgenutzte Zweiliegenschaften erheben, wenn sie das möchten.